「令和４年度税制改正大綱」をSNSマンガ風考察（第３話）マイホームを譲渡したらどうなるの？試算アプリも公開中！
＊留意事項・免責事項について同意頂いたものとみなして御利用頂いております。
マイホーム譲渡損関連が、また２年延長？試算アプリもあります。
令和３年１２月１０日（金）与党（自民党・公明党）より、令和４年度税制改正大綱（正式名）が発表されました。
第１話では、税制大綱（通称）の「そもそも論」に触れました。税制大綱とはなんぞや？という方は、まずこちらをご覧ください。税制大綱は、法案としては、あくまでドラフトですが、早めに情報を掴んでおくべきである旨をお伝えしました。
第２話では、「住宅ローン控除」の改正案と、その試算アプリについて触れました。
さて、今回の第３話では、「マイホームの譲渡損」の改正案について触れますので、一緒に考えていきましょう！
個人的な意見や見解・分析結果なども多々交えますが、SNSマンガ風に楽しく理解していきましょうね。
（＊税理士の先生からのご意見やご見解も募集します！）
「令和４年度税制改正大綱」は、自民党のホームページにて、ＰＤＦファイルとして公開されております。ご興味ある方はこちらをクリックしてください。新しいタブで開きます。リンク先のご都合により、将来的にリンク切れするかと思いますので、ご承知おきください。
以下のマイホームの譲渡損に関する所得税・住民税の取扱の適用期限が、２年延長される模様ですね。
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等
・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等
恒例の延長措置と言ったところでしょうか？
そうですね。延長に次ぐ延長でこれまで来ていますよね。
これらは租税特別措置法ですので、社会政策上の時限立法ですからね。前回第２話の住宅ローン控除なんかも租税特別措置法ですから、延長の考え方は同じ感じですよね。
それぞれ、令和３年１２月３１日までの譲渡分に適用としていた現行案を、令和５年１２月３１日までの譲渡分に適用として、２年延長するという改正案ですよね。
令和４年元旦以後に、マイホーム譲渡によるこれらの規定の適用を考えていた皆さんには朗報かと思います。
おぉ…２年延長、ありがたいです！
令和４年の春あたりに、古くなったマイホームを譲渡・買い換えしようかと考えていたので、譲渡損になる見込みだっただけに助かります～。
ところで、その２つの規定は具体的にどういう内容なんですか？
納税者側から見て、メリットはどういう点なのでしょうか？
○【譲渡損の場合その１】 居住用財産の譲渡損失の特例・繰越控除（買い換えのローンあり）
マイホームを譲渡しつつ、買い換えた場合に、その買い換えたマイホームのローン残高が年末にある場合には、給与所得や事業所得など他の所得との損益通算ができ、さらに、繰り越しすることもできるという制度です。
確定申告することが要件です。住宅ローン控除との併用が可能です。
国税庁HPには以下のようにあります。改正されれば、以下の「令和３年１２月３１日まで」の記載が「令和５年１２月３１日まで」に変わるはずですね。
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
1 特例のあらまし
マイホーム（旧居宅）を令和3年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
（略 ： 細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）
引用 ： No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
○【譲渡損の場合その２】 特定居住用財産の譲渡損失の特例・繰越控除（買い換えのローンなし）
マイホームを譲渡した場合に、その譲渡したマイホームのローン残高が譲渡契約前日にある場合には、給与所得や事業所得など他の所得との損益通算ができ、さらに、繰り越しすることもできるという制度です。
確定申告することが要件です。住宅ローン控除との併用が可能です。
こちらは、マイホームの買い換えがない場合を想定した措置となっております。マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額（オーバーローンなどと言いますね）が、損益通算の限度額となりますので、買い換えの場合との違いに留意しましょう。
国税庁HPには以下のようにあります。改正されれば、以下の「令和３年１２月３１日まで」の記載が「令和５年１２月３１日まで」に変わるはずですね。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
1 特例のあらまし
令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
（略 ： 細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）
引用 ： No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
上記には、記載されていませんが、所有期間、買い換え時期、移転の仕方、合計所得金額、床面積など、かなり細かく適用除外の規定もありますので、譲渡前・買い換え前に税理士に事前相談されることをお勧めします。
ちなみにですが、本来、土地・建物等の譲渡は所得税・住民税の分離課税として区分されます。分離課税で生じた譲渡損失は、総合所得など別の区分からの控除（損益通算）はできないというのが原則的な取扱です。「分離」という名の通りですね。
一方で、上記２つの特例は、給与所得や事業所得などの総合所得などからでも、マイホームの譲渡損を控除（損益通算）できるという特別な取扱という位置づけです。さらに、３年間の繰越控除も認められています。分離課税の例外ですね。
そもそも、所得課税は総合課税が大原則であり、損益通算させないために分離課税という例外をつくり、さらにマイホームの譲渡損の損益通算・繰越控除という特例的な例外がある、、、つまりは、例外の例外、ウラのそのまた裏と言ったところでしょうか？
善意で作られた税制かとは思いますが、税法は奥が深いですよね。
このように、今回紹介した特例は、例外のそのまた例外的な取扱なだけに、税理士などのプロでも稀にこの規定の適用の検討を失念するケースもあるらしいので、納税者のみなさんご自身でも留意するようにしましょう。
なるほどですね～。気をつけます。
ところでですが、マイホームを譲渡した場合に、譲渡損となるケースについて考えてきましたが、譲渡益が出る可能性だってありますよね？
マイホーム譲渡関連全般について、なにか公開しているWEB記事はありませんか？
以前、マイホーム譲渡全般に関して取り上げたブログがありますよっ！
マイホーム譲渡益３，０００万円特別控除の留意点なども含めて、マイホームの譲渡益・譲渡損の両者に触れていますので、こちらも参考にしてみてくださいね。
おぉ！ これは参考になりますね～。
譲渡所得や所得税・住民税の取扱などをセルフチェックしたいので、試算アプリもお願いできますか？
あ！ それ、イイですね～。
税理士としても、税理士業界のDX推進とお客様へのサービスの向上などに役立てたいです。
制作、承りましたっ！ 以下に試算アプリを公開しておきますねっ！
お客様のご自身の判断と自己責任にて、いつでもご自由に無料でご利用いただいております。
プログラミングのデータはオープンソースとして公開しておりますので、プログラマー各人の自己責任にて、自由に改変して２次利用としてご利用いただいても構いません。
是非、ご活用ください！
「マイホーム譲渡の特例判定・試算アプリ」の使用方法
ホームページ上で稼働する判定アプリです。ダウンロードする必要はございませんので、ご安心ください。その分、多少の文字化けがあると思いますが、ご容赦ください。プログラムの中身そのものを見ることができる形式としております。
「▶Run」を押して、はじめて頂くと、右側の「Result」の画面（インタプリタ）に質問や解説などが出てきます。カーソルにマウスを合わせ、質問される項目について入力ください。自動的に場合分け計算がされます。
半角数字、整数で入力の上、「Enter」で確定してください。自動的に判別され、結果が出ますよ。
それでは、アプリを御利用ください。
アプリです。「▶RUN」で質問が始まります↓
＊「trinket」のクラウド連携の関係で、表示がされなかったり、プログラミング作動不良が起きることが確認されております。「リロード🔄」などですぐに修正されるケースがほとんどですので、トライしてみてください。
＊「枠」をずらすことができますので、見えにくい場合には調整してみてください。
結果はいかがでしたか～？
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