税金どうでしょう？アプリとイラスト解説「マイホーム譲渡の特例判定・試算簡易アプリを創りました。」（スマホ利用でき、ダウンロード不要で、常時無料です。）

「あすも／道明誉裕税理士事務所」は、個人の資産税にも全面対応いたします！

そこで、今回は、「 マイホーム譲渡の特例判定・試算簡易アプリ 」を取り上げます。お役立て頂ければ幸いです。

居住用財産の譲渡については、様々な特例や特別な税率が多数用意されております。実務で頻出する事項で有りながら、要件や適用関係・適用除外が複雑に絡み合うため、なんと、税理士等のプロでもミスや失念することが稀にあるそうです。

経営者などでしたら、顧問税理士との相談ができますが、それでも失念や適用関係のミスが多い部分ですので、ご自身でも、ある程度どういう確定申告になるか、事前に一度考えてみた方が宜しいかと思います。

顧問税理士がついていないサラリーマンや年金所得者などの方々におかれましても、マイホームの譲渡ですので、各種特例の適用があり得る事項ですから、税務支援などを通じて、一度税理士とお話しした方が宜しいかと思います。事前に一度考えてみる点は、上記、経営者と同様に必須かと思います。

原則として、税理士への相談をお勧めする部分ではありますが、セルフチェックもできるようにアプリを開発しました。

＜マイホームを譲渡した場合の特例とは、なんでしょう？＞

○【譲渡益の場合】　３千万円控除について

マイホームを譲渡し、譲渡益が発生した場合、一定の要件と適用除外の要件は多々ありますが、譲渡所得から３千万円まで控除できる制度があります。特別控除の適用は、確定申告することが要件のひとつとなっております。特別控除の適用によって税金がゼロとなる場合も、確定申告をしないと控除の適用がありませんので、この点要注意です。住宅ローン控除との併用ができない点にも留意しましょう！

国税庁HPには、以下のようにあります。

No.3302 マイホームを売ったときの特例

1 制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

 これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

（略　：　細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）

引用　：　No.3302 マイホームを売ったときの特例

○【譲渡益の場合】　居住用財産の低率分離課税について

売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていることなどを要件として、長期一般税率よりも、低く有利な税率を適用するものです。特別控除３千万円では控除しきれなかったケースが想定されますね。こちらも、確定申告が適用の要件のひとつとなっておりますので、ご注意ください。また、住宅ローン控除との併用はこちらもできませんので、留意です。

国税庁HPには以下のようにあります。

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

1 制度の概要

 自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

（略　：　細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）

引用　：　No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

○【譲渡損の場合】 　居住用財産の譲渡損失の特例・繰越控除（買い換えあり）

マイホームを譲渡しつつ、買い換えた場合に、その買い換えたマイホームのローン残高が年末にある場合には、給与所得や事業所得など他の所得との損益通算ができ、さらに、繰り越しすることもできるという制度です。確定申告することが要件です。住宅ローン控除との併用が可能です。

ちなみにですが、分離課税は損益通算ができないのが基本です。今回紹介した特例は、あくまで例外的取扱として位置づけられています。もっともそれが原因で、税理士などのプロでも稀にこの規定の適用の検討を失念するケースもあるらしいので、納税者のみなさんご自身でも留意するようにしましょう。

国税庁HPには以下のようにあります。

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

1 特例のあらまし

　マイホーム（旧居宅）を令和3年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

　これらの特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

（略　：　細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）

引用　：　No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

○【譲渡損の場合】 　特定居住用財産の譲渡損失の特例・繰越控除（買い換えなし）

マイホームを譲渡した場合に、その譲渡したマイホームのローン残高が譲渡契約前日にある場合には、給与所得や事業所得など他の所得との損益通算ができ、さらに、繰り越しすることもできるという制度です。確定申告することが要件です。住宅ローン控除との併用が可能です。

こちらは、マイホームの買い換えがない場合を想定した措置となっております。マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額（オーバーローンなどと言いますね）が、損益通算の限度額となりますので、買い換えの場合との違いに留意しましょう。

ちなみにですが、分離課税は損益通算ができないのが基本です。今回紹介した特例は、あくまで例外的取扱として位置づけられています。もっともそれが原因で、税理士などのプロでも稀にこの規定の適用の検討を失念するケースもあるらしいので、納税者のみなさんご自身でも留意するようにしましょう。

国税庁HPには以下のようにあります。

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

1 特例のあらまし

令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除(繰越控除)することができます。

　これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。

（略　：　細かい要件がありますので、適用を具体的に検討される方は、必ずリンク先をご覧下さい。）

引用　：　No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

いかがでしょうか？

実は、他にも、マイホームを譲渡した場合の特殊な取扱など、多々あります。

例えば、収用された場合、災害滅失や空き家の場合、マイホームを買い換えて譲渡益が出たので課税を繰り延べたい場合など、様々なケースがあります。当アプリでは最もメジャーなケースに絞ってプログラミングしたに過ぎませんので、大原則として、マイホームを譲渡した場合には、税理士にご相談ください。

このように、基本的には、税理士への個別の相談をお勧めしておりますが、セルフチェックの需要にも応えるため、以上を加味したアプリを開発しました。以下、使用方法をお読みの上、御利用ください。

ホームページ上で稼働する判定アプリです。ダウンロードする必要はございませんので、ご安心ください。その分、多少の文字化けがあると思いますが、ご容赦ください。プログラムの中身そのものを見ることができる形式としております。

「▶Run」を押して、はじめて頂くと、右側の「Result」の画面（インタプリタ）に質問や解説などが出てきます。カーソルにマウスを合わせ、質問される項目について入力ください。自動的に場合分け計算がされます。

半角数字、整数で入力の上、「Enter」で確定してください。自動的に判別され、結果が出ますよ。

それでは、アプリを御利用ください。

結果はいかがでしたか～？

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当オフィスでは、税理士5.0＋技術者として、マイホーム譲渡の特例判定・試算の税務に関するサポートをしております。総合的な事前対策支援や、高度な税務に関する税務相談・申告代行などを随時受け付けております。３０分無料WEB面談実施中ですので、お気軽にお問い合わせください！

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当オフィスでは、税理士5.0＋技術者として、簡易的なpythonプログラミングソフトの開発も承ります。例えば、先程のインタプリタ型pythonアプリを、コンパイルして、当ブログ以外の画面でも、いつでもどこでも試算ができる実行ファイル型のソフトウエアとして提供することも可能です。貴社のご都合に合わせたカスタマイズも承ります。時短・合理化・コストダウン・DX推進にご活用ください。