税金どうでしょう？「土地・家屋（建物）・償却資産（機械や設備など）を売るなら・壊すなら、買うなら・建てるなら、固定資産税として、いつがいいの？」

固定資産税（都市計画税）が課される時点がいつなのかが論点になりますね。

地方税法の条文ベースで考察してみますね。

地方税法には、以下のように記載があります。

第二款　賦課及び徴収（固定資産税の賦課期日）

第三百五十九条　固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。

引用　：　地方税法

「年度」はご存じの通り、「４月１日～翌年３月３１日」の期間ですね。固定資産税を賦課して徴収していく期間です。「その４月１日」の「年の１月１日」その日が、課税されるもの（課税客体）や誰に課すのか（納税義務者）を判断するタイミングであると解釈できますね。

（固定資産税の納税義務者等）

第三百四十三条　固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

２　前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第二条第二項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。）として登記又は登録がされている者をいう。この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第三百四十八条第一項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。

３　第一項の所有者とは、償却資産については、償却資産課税台帳に所有者として登録されている者をいう。

引用　：　地方税法

よって、１月１日の登記名義人を納税義務者として、固定資産税を課すことがわかります。なお、登記名義人は、登記申請の時点でチェンジすることになります。

（参考）

「補充課税台帳」とあるのは、国の機関である法務局には未登記の状態ですが、市町村として所有者を把握しており、未登記だとしても実際に所有者がいるのなら固定資産税を課したいので、市町村で課税リストをつくったというイメージです。よって、登記していなくても、固定資産税は課されます。

「現に所有している者」は、相続人をイメージすると良いかと思います。

（１）X３年度固定資産税の納税義務者は、売り主のAさんとなりますね。

上記地方税の条文の通り、１月１日に登記されている人を納税義務者として、固定資産税を課すためです。１月１日にまだ売り主Aさんが登記されているので、市町村役場としては買い主Bさんの事を知る由もありません。よって、売り主のAさんが固定資産税の納税義務者のままとなります。

ところで、X３年１月５日に登記申請をした時点で、登記名義人が売り主Aさんから買い主Bさんに変わりましたので、この点も意識したいポイントです。後の祭りですが、仮にｘ２年内に登記の申請だけでも行っておけば、X３年度の固定資産税の納税義務者は買い主Bさんとすることにできていたということになります。登記の申請時期も大切となりますね。

売ったタイミングと登記申請のタイミングは、皆さんの考え方や行動次第でズレたりします。今回の事例では、年末までに売ったにも関わらず、売り主Aさんとしては思わぬ課税となってしまいました。このようなケースにならないように事前に注意が必要ですよね！　売った後は、すぐに登記申請するようにしたいところです。

なお、登記の代行や相談は、司法書士の独占業務ですが、当オフィスでも司法書士などの専門家を紹介もしております。

（２）X2年の所得税に計上することになります。

国税庁のタックスアンサーNo.3102に「資産の譲渡の日」に関する解釈がありますね。

資産を譲渡した日は、原則として、売買など譲渡契約に基づいて資産を買主などに引き渡した日をいいますが、売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして確定申告することもできます。契約の効力発生の日とは一般的には契約締結の日です。

引用　：　国税庁のタックスアンサーNo.3102

引渡し日も、契約効力発生日も、どちらもX２年中なので、X２年の所得税となります。なお、X２年分の所得税の申告期限は、原則的に、X３年３月１５日ですね。連動して、住民税が賦課される期間は、X３年度（X３年４月１日～X４年３月３１日）となります。

（３）はい。他にも色々な税金がありますので、事前に意識していないと、Aさんも、Bさんも、後でびっくりすることになりますので、事前の注意が必要ですね。

・【印紙税】：売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ることとされています。郵便局などで印紙を購入した時点で印紙税の納付がされています。過怠税を回避するためにも、割り印も忘れずに。

・【登録免許税】：法務局（登記所）で所有権移転登記の際には、売買登記に係る登録免許税がかかりますね。更地の売買なので、固定資産税評価額の2.0％となるかと思います。

・【不動産取得税】：買い主のBさんには、不動産取得税が課されますので、予め意識しておきましょう！　都道府県から納税通知書が送られてきます。固定資産税評価額の4.0％とされています。

・【固定資産税】：X４年度からは、買い主のBさんが固定資産税の納税義務者となりますので、これも意識ですね。

・【消費税？】：土地の譲渡ですので、資材置き場が事業ならば、「非課税売上げ」として売り主Aさんの課税売上割合の計算上考慮する必要があるかもしれませんね。買い主Bさんにとっては、非課税の仕入れなので、無視してOKです。

（１）やはり、事例１同様、１月１日に登記されている売り主のCさんがX３年の固定資産税の納税義務者となります。

（２）建物は１月１日時点では壊されずに存在していたことになります。よって、建物はX３年固定資産税の課税客体となります。ただ、昭和４０年築の老朽化した非耐震木造住宅だと、建物部分は、そんなに高くない固定資産税となるのではないかと思います。

そして、土地についてですが、「住宅用地の課税標準の特例」という規定があります。２００㎡までの小規模住宅用地には特例率１／６（都市計画税は１／３）、２００㎡を超える一般住宅用地には特例率１／３（都市計画税は２／３）を乗じてくれるという、固定資産税を減額する効果のある規定です。これは、前提として、上物の住宅家屋が存在してこそというルールです。よって、今回の事例のCさんの土地の固定資産税の計算上、特例率の適用があるものと考えられます。特に都会部などでは、特例率による減税分の効果は、郊外などよりも大きいと言えます。１月１日前に家屋を壊さなくて良かった！ということですね。

当オフィスでは、税理士として、税務相談や各種サービスを随時受け付けております。

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