税金どうでしょう?「土地・家屋(建物)・償却資産(機械や設備など)を売るなら・壊すなら、買うなら・建てるなら、固定資産税として、いつがいいの?」

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楽シップ

不動産の取引などのタイミングをどうするか、時期的な面でも迷いますよね。

土地・家屋(建物)・償却資産(機械や設備など)を売るなら・壊すなら、買うなら・建てるなら、「固定資産税」として有利不利があるかもしれませんよね? ついでに、他の税金などでも何かありましたら、教えて下さい。

答え)固定資産税については、売るなら・壊すなら年末までに、買うなら・建てるなら正月明けに、が基本です。登記申請の時期にも注意です。

あすも代表

固定資産税(都市計画税)課される時点がいつなのかが論点になりますね。

地方税法条文ベースで考察してみますね。

税理士の道明です。
税理士の道明です。

毎年1月1日の所有者(登記名義人)に課します

あすも代表

地方税法には、以下のように記載があります。

第二款 賦課及び徴収(固定資産税の賦課期日)

第三百五十九条 固定資産税賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。

引用 : 地方税法

「年度」はご存じの通り、「4月1日~翌年3月31日」の期間ですね。固定資産税を賦課して徴収していく期間です。「その4月1日」の「年の1月1日」その日が、課税されるもの(課税客体)や誰に課すのか(納税義務者)を判断するタイミングであると解釈できますね。

(固定資産税の納税義務者等)

第三百四十三条 固定資産税は、固定資産の所有者(質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。)に課する

 前項の所有者とは土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者(区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第二条第二項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。)として登記又は登録がされている者をいう。この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第三百四十八条第一項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。

 第一項の所有者とは、償却資産については、償却資産課税台帳に所有者として登録されている者をいう。

引用 : 地方税法

よって、1月1日の登記名義人納税義務者として、固定資産税を課すことがわかります。なお、登記名義人は、登記申請の時点でチェンジすることになります。


(参考)

「補充課税台帳」とあるのは、国の機関である法務局には未登記の状態ですが、市町村として所有者を把握しており、未登記だとしても実際に所有者がいるのなら固定資産税を課したいので、市町村で課税リストをつくったというイメージです。よって、登記していなくても、固定資産税は課されます

現に所有している者」は、相続人をイメージすると良いかと思います。

楽シップ

そうですか~。

売るなら・壊すなら年末までに、買うなら・建てるなら正月明けに、という考え方が基本になりそうですね。


では、こんな事例だと、どうなるのでしょうか?

事例1)

×2年12月20日に売り主Aさんが所有する資材置き場の空き地(更地)について、買い主Bさんと売買契約を締結し、同年12月28日金銭の支払い物件の引渡しがありました。年末ギリギリの年の瀬でしたので、登記は年明けに申請しようという話でまとまりました。年が明けて、×3年1月5日に法務局に行き、AさんからBさんへの所有権移転登記(売買)の登記申請を行いました。その後1週間後に登記が完了しました。

(1)この場合、X3年度固定資産税納税義務者は、Aさん・Bさんどちらになりますか?

あすも代表

(1)X3年度固定資産税納税義務者は、売り主のAさんとなりますね。

上記地方税の条文の通り、1月1日に登記されている人納税義務者として、固定資産税を課すためです。1月1日にまだ売り主Aさんが登記されているので、市町村役場としては買い主Bさんの事を知る由もありません。よって、売り主のAさんが固定資産税の納税義務者のままとなります。

ところで、X3年1月5日に登記申請をした時点で、登記名義人が売り主Aさんから買い主Bさんに変わりましたので、この点も意識したいポイントです。後の祭りですが、仮にx2年内に登記の申請だけでも行っておけば、X3年度の固定資産税の納税義務者は買い主Bさんとすることにできていたということになります。登記の申請時期も大切となりますね。

売ったタイミング登記申請のタイミングは、皆さんの考え方や行動次第でズレたりします。今回の事例では、年末までに売ったにも関わらず、売り主Aさんとしては思わぬ課税となってしまいました。このようなケースにならないように事前に注意が必要ですよね! 売った後は、すぐに登記申請するようにしたいところです。

なお、登記の代行や相談は、司法書士の独占業務ですが、当オフィスでも司法書士などの専門家を紹介もしております。

楽シップ

事例1)のついでに教えて下さい。

(2)Aさんの譲渡所得は、X2年の所得税ですか? X3年の所得税ですか?

(3)他にもなにか税金が課されますか?

あすも代表

(2)X2年の所得税に計上することになります。

国税庁のタックスアンサーNo.3102に「資産の譲渡の日」に関する解釈がありますね。

資産を譲渡した日は、原則として、売買など譲渡契約に基づいて資産を買主などに引き渡した日をいいますが、売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして確定申告することもできます。契約の効力発生の日とは一般的には契約締結の日です。

引用 : 国税庁のタックスアンサーNo.3102

引渡し日も、契約効力発生日も、どちらもX2年中なので、X2年の所得税となります。なお、X2年分の所得税の申告期限は、原則的に、X3年3月15日ですね。連動して、住民税が賦課される期間は、X3年度(X3年4月1日~X4年3月31日)となります。


(3)はい。他にも色々な税金がありますので、事前に意識していないと、Aさんも、Bさんも、後でびっくりすることになりますので、事前注意が必要ですね。

【印紙税】売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ることとされています。郵便局などで印紙を購入した時点で印紙税の納付がされています。過怠税を回避するためにも、割り印も忘れずに。

【登録免許税】:法務局(登記所)で所有権移転登記の際には、売買登記に係る登録免許税がかかりますね。更地の売買なので、固定資産税評価額の2.0%となるかと思います。

【不動産取得税】買い主のBさんには、不動産取得税が課されますので、予め意識しておきましょう! 都道府県から納税通知書が送られてきます。固定資産税評価額の4.0%とされています。

【固定資産税】X4年度からは、買い主のBさんが固定資産税の納税義務者となりますので、これも意識ですね。

・【消費税?】:土地の譲渡ですので、資材置き場が事業ならば、「非課税売上げ」として売り主Aさんの課税売上割合の計算上考慮する必要があるかもしれませんね。買い主Bさんにとっては、非課税の仕入れなので、無視してOKです。

楽シップ

事例2)

売り主Cさんは、マイホームを売却するため、X2年12月26日に買い主Dさんと売買契約を締結しました。マイホームは昭和40年築で、旧建築基準法に基づいて建てられた非耐震の木造住宅で、老朽化も著しいため、上物の家屋の取り壊しが土地の引渡しの条件とされました。建物解体業者の年末年始の営業日の都合で、X3年1月6日に解体工事が開始され、同月8日に解体が完了しました。同月9日に金銭の支払いと土地の引渡し、登記所で登記申請がされました。その後1週間後に登記が完了しました。

(1)X3年の固定資産税の納税義務者は、売り主Cさんですか? 買い主Dさんですか?

(2)そして、この場合の建物と土地の固定資産税で意識すべき点はありますか?

あすも代表

(1)やはり、事例1同様、1月1日に登記されている売り主のCさんがX3年の固定資産税の納税義務者となります。


(2)建物は1月1日時点では壊されずに存在していたことになります。よって、建物はX3年固定資産税の課税客体となります。ただ、昭和40年築の老朽化した非耐震木造住宅だと、建物部分は、そんなに高くない固定資産税となるのではないかと思います。

そして、土地についてですが、「住宅用地の課税標準の特例」という規定があります。200㎡までの小規模住宅用地には特例率1/6(都市計画税は1/3)、200㎡を超える一般住宅用地には特例率1/3(都市計画税は2/3)を乗じてくれるという、固定資産税を減額する効果のある規定です。これは、前提として、上物の住宅家屋が存在してこそというルールです。よって、今回の事例のCさんの土地の固定資産税の計算上、特例率の適用があるものと考えられます。特に都会部などでは、特例率による減税分の効果は、郊外などよりも大きいと言えます。1月1日前に家屋を壊さなくて良かった!ということですね。


当オフィスでは、税理士として、税務相談や各種サービスを随時受け付けております。

固定資産税に関するサービスや、個人向けのサービスもありますよ。

楽シップ

以上のように、固定資産税の課税のタイミングにも注意が必要ですが、これとは別に、固定資産税(都市計画税)は、市町村役場が間違った計算を行って何年間もミスに気づかずそのまま賦課徴収がされた事例があったと、新聞やTVニュースなどで見聞きしたことがありますので、こちらにも注意が必要な様子ですね。 私も相談してみたいです!

これでみんな安心です!
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具体的なご相談サービス一覧

あすも代表

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お客様のために知恵を絞ります!
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あすも さくら

具体的なサービスはこちらに記載しています。

お客様のためにさらに研鑽します!
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